Déclaration LMNP au réel : la liasse 2031 et 2033 pas à pas (2027)

Vous louez en meublé au régime réel et devez déclarer vos revenus 2026 au printemps 2027 ? Cette page suit les étapes dans l’ordre, du rassemblement des pièces au report sur votre déclaration de revenus. Les formulaires et le calendrier 2027 n’étant pas publiés au moment où nous écrivons, nous indiquons les règles en vigueur et les repères de la campagne 2026. Nous mettrons cette page à jour en mars 2027.

Êtes-vous bien au régime réel pour vos revenus 2026 ?

Deux situations vous placent au réel :

• Vous avez opté pour le réel. Depuis 2022, l’option s’exerce au plus tard à la date limite de dépôt de la déclaration de l’année précédente. Pour vos revenus 2026, il fallait donc opter avant la date limite de la déclaration du printemps 2026. Si votre activité a démarré en 2026, vous pouvez encore opter dans le délai de dépôt de votre première déclaration, au printemps 2027. L’option se fait sur papier libre daté et signé, ou par la messagerie sécurisée de votre espace professionnel, auprès de votre service des impôts des entreprises.
• Vos recettes dépassent le seuil du micro-BIC. Pour les revenus 2026, ce seuil est de 83 600 € pour une location meublée classique et de 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé. Il s’apprécie sur les recettes de l’année précédente ou de l’avant-dernière année.

L’option vaut un an et se renouvelle seule chaque année, sauf si vous y renoncez dans les mêmes délais. La règle d’une option à exercer avant le 1er février et valable deux ans est ancienne : elle ne s’applique plus.

Vous devez aussi être immatriculé. La déclaration de début d’activité se fait en ligne et gratuitement sur le guichet des formalités des entreprises, dans les 15 jours qui suivent le premier jour de location. Elle vous donne un numéro SIRET, à reporter sur votre déclaration de revenus. Le formulaire papier P0i n’existe plus.

Si vous hésitez encore entre les deux régimes, lisez micro-BIC ou réel et testez le simulateur.

Étape 1 : rassembler les chiffres de l’année

Avant de remplir quoi que ce soit, réunissez :

• vos recettes de l’année : les loyers de vos locations meublées ;
• vos charges et leurs justificatifs, par exemple vos frais de comptabilité ;
• vos relevés de prêt, pour isoler les intérêts d’emprunt de l’année ;
• le détail de votre investissement : prix d’achat du logement, mobilier, frais d’acquisition ;
• la déclaration de l’année précédente, pour reprendre les amortissements et déficits reportés.

Trois règles comptent pour le calcul des amortissements :

• Le terrain ne s’amortit pas. Vous devez ventiler le prix du bien entre le terrain et la construction, seule amortissable.
• La construction s’amortit par composants. Chaque composant dont la durée d’utilisation diffère, comme la toiture ou les installations, a son propre plan d’amortissement. Les grilles de durées publiées par les éditeurs sont des repères, pas des normes fiscales.
• Les frais d’acquisition (droits de mutation, honoraires, frais d’actes) peuvent, au choix, être ajoutés au coût du bien ou déduits en charges. Ce choix est irrévocable et vaut pour tous vos biens.

Le mobilier s’amortit à part, selon les règles habituelles.

Étape 2 : calculer le résultat de l’année

Le résultat se calcule ainsi :

Résultat = recettes − charges déductibles − intérêts d’emprunt − amortissements.

L’amortissement ne peut ni créer ni augmenter un déficit : il ramène au plus le résultat à zéro. La part non déduite est reportée sur les années suivantes. Si vos charges et vos intérêts dépassent vos recettes, le déficit, hors amortissement, ne s’impute que sur vos revenus de location meublée non professionnelle, pendant 10 ans.

Un exemple complet figure dans notre guide micro-BIC ou réel.

Étape 3 : remplir la liasse 2031 et 2033

La liasse du régime réel simplifié comprend la déclaration de résultats 2031 et sept tableaux 2033 :

Formulaire	Contenu	Pour un LMNP en nom propre
2031-SD	Déclaration de résultats	La déclaration elle-même
2033-A	Bilan simplifié, actif et passif	Fait apparaître le bien loué. Une dispense de bilan existe sous un seuil de chiffre d’affaires
2033-B	Compte de résultat simplifié	Recettes, charges, amortissements et résultat
2033-C	Immobilisations, amortissements, plus-values et moins-values	Le détail de votre bien, de votre mobilier et de leurs amortissements
2033-D	Provisions, amortissements dérogatoires, déficits reportables	Le suivi des déficits reportables, notamment
2033-E	Valeur ajoutée et effectifs	Le plus souvent déposé avec la mention néant, selon les éditeurs spécialisés
2033-F et 2033-G	Capital social, filiales et participations	Concernent les sociétés : pas à remplir pour un LMNP, selon les éditeurs spécialisés

Les tableaux 2033-A, B et C sont le cœur de la liasse d’un loueur en meublé : bilan, compte de résultat, immobilisations et amortissements.

Étape 4 : télétransmettre la liasse, en mode EFI ou EDI

La liasse ne peut pas être déposée sur papier : la déclaration de résultats doit être transmise par voie électronique. Un dépôt par un autre moyen est sanctionné d’une majoration. Certains sites affirment encore le contraire : ne les suivez pas.

Deux voies existent :

• Le mode EFI : vous saisissez vous-même la liasse dans votre espace professionnel sur impots.gouv.fr, à ne pas confondre avec votre espace particulier. Il est ouvert au régime réel simplifié.
• Le mode EDI : un partenaire transmet la liasse pour vous. C’est ce que font les logiciels LMNP et les comptables en ligne.

Étape 5 : respecter la date limite

La liasse doit être déposée au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai. Si vous la télétransmettez, ce qui est obligatoire, vous disposez de 15 jours calendaires supplémentaires, en mode EFI comme en mode EDI.

Campagne	Date légale	Avec le délai de télétransmission
2026 (revenus 2025)	5 mai 2026	20 mai 2026
2027 (revenus 2026)	Début mai 2027, à confirmer	15 jours plus tard, à confirmer

Les dates de 2027 n’étaient pas publiées au 15 octobre 2026. Ne vous fiez pas aux dates annoncées sans source officielle : vérifiez le calendrier sur impots.gouv.fr au printemps.

En cas de retard, l’administration peut évaluer d’office votre bénéfice. S’y ajoutent une majoration de 10 % des droits si vous déposez sans mise en demeure, portée à 40 % si vous ne déposez pas dans les 30 jours d’une mise en demeure, et un intérêt de retard de 0,20 % par mois.

Étape 6 : reporter le résultat sur la déclaration 2042 C PRO

La liasse calcule votre résultat, mais l’impôt se calcule sur votre déclaration de revenus. Vous reportez donc le résultat de la liasse sur la déclaration complémentaire 2042 C PRO, avec votre numéro SIRET.

Sur le formulaire de 2026, les cases du régime réel étaient les suivantes :

Situation	Déclarant 1	Déclarant 2	Personne à charge
Bénéfice ou résultat nul	5NA	5OA	5PA
Déficit de l’année	5NY	5OY	5PY

Les déficits des années antérieures non encore imputés figurent dans les cases 5GA à 5GJ. Si vos locations sont soumises aux cotisations sociales, d’autres cases s’appliquent. Les anciennes cases « sans adhésion à un organisme de gestion agréé » ont disparu : la majoration correspondante n’existe plus depuis les revenus 2023.

Le formulaire 2027 n’était pas publié au 15 octobre 2026 : vérifiez ces cases au moment de déclarer. En 2026, la déclaration en ligne était due entre le 21 mai et le 4 juin selon votre département. Les dates de 2027 seront publiées au printemps.

Vos revenus de location meublée supportent 18,6 % de prélèvements sociaux, calculés par l’administration à partir de votre déclaration. Exception : les loueurs en meublé professionnels et les meublés de courte durée au-delà de 23 000 € de recettes relèvent des cotisations sociales.

La CFE : une obligation à ne pas oublier

La location meublée peut aussi être soumise à la cotisation foncière des entreprises (CFE). Elle n’est due que si vos recettes dépassent 5 000 €, et pas si le logement loué fait partie de votre résidence principale. Pour savoir si vous êtes redevable, renseignez-vous auprès du service des impôts des entreprises dont dépend le logement.

Qu’est-ce qui pourrait changer avec le budget 2027 ?

La déclaration du printemps 2027 porte sur l’exercice 2026. Le texte ne précise pas dès quel exercice le plafond s’appliquerait : les règles décrites dans cette page sont celles en vigueur aujourd’hui, et il faudra vérifier, une fois la loi votée, si le plafond concerne déjà ce dépôt.

Qui peut vous aider pour la déclaration ?

Si vous ne voulez pas établir seul le bilan et les amortissements, comparez les offres : logiciel en autonomie, accompagnement par un comptable ou prise en charge complète. Notre comparatif des comptables et logiciels LMNP détaille les prix relevés et ce que chaque offre inclut.