LMNP : les règles de la location meublée non professionnelle en 2026
L’essentiel
- Le LMNP (loueur en meublé non professionnel) déclare ses loyers dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), au micro-BIC ou au régime réel.
- Pour les revenus 2026, le micro-BIC s'applique jusqu'à 83 600 € de recettes avec un abattement de 50 %, sauf pour les meublés de tourisme non classés (15 000 €, 30 %).
- Au réel, vous déduisez vos charges, vos intérêts d'emprunt et l'amortissement du bien, mais les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025.
- Les revenus de location meublée supportent 18,6 % de prélèvements sociaux dès les revenus 2025, après la hausse de la CSG votée fin 2025.
Louer un logement meublé ne relève pas des mêmes règles que la location nue. Ces règles ont beaucoup bougé depuis fin 2024 : seuils du micro-BIC, prélèvements sociaux, calcul de la plus-value. Cette rubrique fait le point sur ce qui s’applique aujourd’hui.
À qui s’adresse le statut LMNP ?
Le LMNP, pour loueur en meublé non professionnel, concerne le particulier qui loue un ou plusieurs logements meublés, à l’année ou en location de tourisme. Ses loyers sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ceux d’une location nue sont des revenus fonciers, imposés selon d’autres règles.
Trois conséquences pratiques :
- Vous devez être immatriculé, avec un numéro SIRET, même au micro-BIC.
- Vous relevez de l’un des deux régimes fiscaux : le micro-BIC, forfaitaire, ou le réel, qui permet de déduire vos charges et l’amortissement.
- Vous devez pouvoir recevoir des factures électroniques depuis le 1er septembre 2026. Voir ce que la réforme change pour un LMNP.
Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) obéit à d’autres règles, notamment sociales. Nous ne le traitons pas dans cette rubrique.
Micro-BIC ou réel : comment fonctionnent les deux régimes ?
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire à vos recettes. Vous êtes imposé sur le reste, sans déduire vos dépenses réelles.
Le régime réel calcule un vrai résultat : vos recettes, moins les charges déductibles, les intérêts d’emprunt et les amortissements. Il impose une liasse fiscale (formulaires 2031 et 2033) télétransmise chaque année : en pratique, cela passe par un logiciel ou un comptable.
| Type de location | Revenus 2025 (déclarés en 2026) | Revenus 2026 (déclarés en 2027) |
|---|---|---|
| Meublé loué à l’année | Seuil 77 700 €, abattement 50 % | Seuil 83 600 €, abattement 50 % |
| Meublé de tourisme classé, chambre d’hôtes | Seuil 77 700 €, abattement 50 % | Seuil 83 600 €, abattement 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | Seuil 15 000 €, abattement 30 % | Seuil 15 000 €, abattement 30 % |
Dans les deux régimes, les revenus de location meublée supportent 18,6 % de prélèvements sociaux.
Pour choisir, lisez notre guide micro-BIC ou réel, puis testez vos chiffres dans le simulateur micro-BIC ou réel.
Qu’est-ce qui a changé récemment pour les LMNP ?
- La loi Le Meur (novembre 2024) a réduit le micro-BIC des meublés de tourisme. Les meublés non classés sont désormais limités à 15 000 € de recettes, avec 30 % d’abattement.
- Les amortissements sont réintégrés dans la plus-value pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025. Ce qui a été déduit au réel augmente le gain imposable à la revente. Voir plus-value LMNP et amortissements.
- Les prélèvements sociaux passent à 18,6 % dès les revenus 2025, déclarés en 2026 : l’article 12 de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté la CSG de 9,2 % à 10,6 % sur ces revenus. La location nue reste à 17,2 %.
- Les seuils 2026 sont actualisés : l’actualisation publiée au BOFiP le 19 août 2026 porte le seuil à 83 600 €.
- L’amortissement n’est pas plafonné à ce jour : la loi de finances 2026, promulguée en février 2026, ne l’a pas limité. Un plafond est en projet pour 2027 (voir l’encadré ci-dessous).
Par où commencer ?
- Comparez les deux régimes sur vos chiffres avec le simulateur.
- Si le réel vous tente, lisez comment choisir entre micro-BIC et réel et anticipez la revente avec le guide sur la plus-value.
- Pour déclarer au réel, suivez la déclaration LMNP 2031 et 2033 pas à pas et comparez les comptables et logiciels LMNP.
Les règles évoluent chaque année. En cas de doute sur votre situation, vérifiez sur impots.gouv.fr ou demandez à un expert-comptable.
Tous les guides de la rubrique
- LMNP micro-BIC ou réel : comment choisir votre régime en 2026
Micro-BIC ou réel en LMNP : seuils et abattement 2026, effet de l'amortissement, exemple chiffré et coût d'un comptable pour bien choisir son régime.
- Déclaration LMNP au réel : la liasse 2031 et 2033 pas à pas (2027)
Liasse 2031 et 2033, télétransmission EFI ou EDI, date limite, cases 5NA et 5NY de la 2042 C PRO : la déclaration LMNP au réel des revenus 2026, étape par étape.
- Plus-value LMNP : la réintégration des amortissements expliquée
Revente LMNP depuis le 15 février 2025 : les amortissements déduits augmentent la plus-value. Calcul, exemple, exceptions et effet sur le choix du réel.
Questions fréquentes
Quel est le seuil du micro-BIC en 2026 pour un LMNP ?
Pour les revenus 2026, déclarés en 2027, le seuil est de 83 600 € de recettes avec un abattement de 50 %, pour la location à l'année comme pour les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes. Les meublés de tourisme non classés restent à 15 000 € et 30 %. Pour les revenus 2025, le seuil était de 77 700 €.
Quel est le taux des prélèvements sociaux pour un LMNP ?
18,6 % sur les revenus de location meublée, dès les revenus 2025 déclarés en 2026 : l'article 12 de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté la CSG de 9,2 % à 10,6 % sur ces revenus. Les revenus fonciers de la location nue et les plus-values immobilières restent à 17,2 %.
L'amortissement LMNP est-il plafonné ?
Pas à ce jour. La loi de finances 2026, promulguée en février 2026, ne l'a pas plafonné. Le projet de loi de finances pour 2027, non voté, prévoit de le limiter à 2,5 % par an et à 7 000 € par an et par foyer fiscal (1,5 % et 5 000 € pour un meublé de tourisme), et de supprimer le report des amortissements non déduits pour les exercices clos à partir de 2027. En l'état du droit, l'amortissement ne peut ni créer ni augmenter un déficit, et la part non déduite est reportée sur les bénéfices suivants, sans limite de durée.
Un LMNP doit-il avoir un numéro SIRET ?
Oui. La location meublée suppose une immatriculation, y compris au micro-BIC. C'est pour cette raison que les loueurs en meublé doivent pouvoir recevoir des factures électroniques depuis le 1er septembre 2026.
Sources
- Consultation.avocat.fr (S. Rochefort), les nouveaux seuils du micro-BIC à compter de 2026
- Finalib, régime micro-BIC 2026 et location meublée
- CPIM, prélèvements sociaux sur l'immobilier en 2026
- NBE Avocats, réintégration des amortissements dans la plus-value LMNP
- Légifrance, loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, article 12
- Assemblée nationale, projet de loi de finances pour 2027 (n° 3210)
- Assemblée nationale, dossier législatif du projet de loi de finances pour 2027
Ce guide donne une information générale. Pour une décision qui engage votre situation fiscale, faites-vous confirmer les règles par un professionnel ou sur impots.gouv.fr.