LMNP micro-BIC ou réel : comment choisir votre régime en 2026

Tant que vos recettes restent sous le seuil du micro-BIC, deux régimes s’offrent à vous pour calculer l’impôt sur vos loyers meublés. Le bon choix dépend de vos charges, de votre emprunt et de la valeur du bien. Voici comment raisonner, chiffres à l’appui.

Comment fonctionne le micro-BIC en LMNP ?

Au micro-BIC, l’impôt porte sur vos recettes diminuées d’un abattement forfaitaire. Vous ne déduisez ni vos dépenses réelles ni d’amortissement : l’abattement s’applique quel que soit le montant de vos frais.

Son atout est la simplicité : pas de charges à suivre, pas d’amortissement à calculer. Son défaut : si vos dépenses réelles dépassent l’abattement, vous êtes imposé sur une base plus élevée que votre bénéfice réel.

Quels sont le seuil et l’abattement du micro-BIC en 2026 ?

Type de location	Revenus 2025 (déclarés en 2026)	Revenus 2026 (déclarés en 2027)
Meublé loué à l’année	Seuil 77 700 €, abattement 50 %	Seuil 83 600 €, abattement 50 %
Meublé de tourisme classé, chambre d’hôtes	Seuil 77 700 €, abattement 50 %	Seuil 83 600 €, abattement 50 %
Meublé de tourisme non classé	Seuil 15 000 €, abattement 30 %	Seuil 15 000 €, abattement 30 %

Les montants des revenus 2026 viennent de l’actualisation publiée au BOFiP le 19 août 2026. La baisse pour les meublés de tourisme vient de la loi Le Meur de novembre 2024.

Au-delà du seuil, le micro-BIC ne s’applique plus. Le seuil s’apprécie sur les recettes des années précédentes (N-1 ou N-2) : si vous en êtes proche, vérifiez votre situation sur impots.gouv.fr.

Quel que soit le régime, les revenus de location meublée supportent 18,6 % de prélèvements sociaux, pour les revenus 2025 comme pour les revenus 2026. Les LMP et les meublés de courte durée au-delà de 23 000 € de recettes relèvent, eux, de cotisations URSSAF.

Comment fonctionne le régime réel en LMNP ?

Au réel, vous êtes imposé sur votre résultat :

Résultat imposable = recettes − charges déductibles − intérêts d’emprunt − amortissements.

Les frais de comptabilité font partie des charges déductibles. L’amortissement consiste à déduire chaque année une fraction du coût du logement et du mobilier, pour tenir compte de leur usure. Le terrain, lui, ne s’amortit pas.

Si vos charges et vos intérêts dépassent vos recettes, vous dégagez un déficit, hors amortissement. Ce déficit s’impute uniquement sur vos revenus de location meublée non professionnelle, pendant 10 ans.

Côté déclaration, le réel impose une liasse fiscale, les formulaires 2031 et 2033 (de A à G), télétransmise chaque année. Le résultat est ensuite reporté sur la déclaration 2042 C PRO. L’échéance tombe en mai, à une date publiée chaque année. Les étapes sont détaillées dans notre guide déclaration LMNP 2031 et 2033 pas à pas.

Pourquoi l’amortissement pèse-t-il autant dans le choix ?

L’amortissement peut réduire fortement votre résultat. Trois règles en encadrent l’effet :

• Il ne peut ni créer ni augmenter un déficit. Il ramène au plus votre résultat à zéro.
• La part non déduite n’est pas perdue. En l’état du droit, elle est reportée sur les bénéfices des années suivantes, sans limite de durée.
• Il revient à la revente. Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, sauf pour le mobilier et les logements en résidences services. Détails dans notre guide plus-value LMNP et amortissements.

Exemple chiffré : micro-BIC ou réel pour un meublé loué à l’année ?

Hypothèses, pour des revenus 2026 :

• loyers encaissés : 12 000 € ;
• charges déductibles, frais de comptabilité compris : 2 500 € ;
• intérêts d’emprunt : 1 500 € ;
• amortissements calculés pour l’année, hors terrain : 9 000 €.

Étape	Micro-BIC	Réel
Recettes	12 000 €	12 000 €
Abattement forfaitaire de 50 %	6 000 €	Sans objet
Charges déductibles	Non déductibles	2 500 €
Intérêts d’emprunt	Non déductibles	1 500 €
Résultat avant amortissement	Sans objet	8 000 €
Amortissement déduit	Sans objet	8 000 € (sur 9 000 € disponibles)
Résultat imposable	6 000 €	0 €
Amortissement reporté aux années suivantes	Sans objet	1 000 €

Au micro-BIC, l’abattement de 50 % laisse 6 000 € imposables, quelles que soient vos dépenses.

Au réel, le résultat avant amortissement est de 8 000 € (12 000 € − 2 500 € − 1 500 €). L’amortissement disponible, 9 000 €, est plus élevé. Comme il ne peut pas créer de déficit, seuls 8 000 € sont déduits cette année. Le résultat imposable tombe à 0 €, et les 1 000 € restants sont reportés sur les années suivantes.

Ce que cet écart de 6 000 € de base imposable représente en impôt dépend de votre taux marginal d’imposition (TMI), c’est-à-dire le taux de la tranche la plus haute qui s’applique à vos revenus, et des prélèvements sociaux. Le simulateur micro-BIC ou réel fait ce calcul avec vos propres chiffres.

Trois limites à garder en tête :

• les 8 000 € d’amortissements déduits augmenteront la plus-value si vous revendez, sauf la part liée au mobilier et sauf si le logement est en résidence services ;
• avec peu de charges, sans emprunt et un amortissement faible, l’écart se réduit, et le coût d’un comptable pèse davantage ;
• l’exemple applique les règles en vigueur : si le plafond prévu par le projet de loi de finances pour 2027 est voté, l’amortissement déductible pourrait être plus faible.

Dans quels cas choisir le micro-BIC, dans quels cas le réel ?

Le raisonnement tient en une question : vos déductions réelles (charges, intérêts, amortissement) dépassent-elles l’abattement forfaitaire ?

• Le réel devient intéressant quand ces déductions dépassent nettement l’abattement, par exemple avec des intérêts d’emprunt élevés ou un amortissement important.
• Le micro-BIC reste pertinent quand vos charges sont faibles, que vous n’avez pas d’emprunt, ou que vous ne voulez pas tenir de comptabilité.
• Pour un meublé de tourisme non classé, l’abattement n’est que de 30 % : le réel a plus de chances d’être favorable.
• Au-delà du seuil, la question ne se pose plus : le micro-BIC ne s’applique pas.

Pensez aussi à la revente. Le réel reste souvent intéressant pendant la détention, mais les amortissements déduits seront réintégrés dans la plus-value : ce coût futur doit entrer dans votre calcul.

Les conditions pour passer d’un régime à l’autre, et les délais à respecter, sont à vérifier sur impots.gouv.fr ou avec un expert-comptable.

Faut-il un logiciel LMNP ou un comptable pour le régime réel ?

La liasse 2031 et 2033 doit être télétransmise : en pratique, cela passe par un logiciel LMNP ou par un comptable en ligne. Quelques repères, d’après les tarifs relevés le 15 octobre 2026 :

• logiciel en autonomie : JD2M Essentielle, 299 € TTC par liasse ;
• abonnement annuel : Qlower, 299 € TTC par an pour un bien, 130 € TTC par bien supplémentaire ;
• accompagnement par un comptable, avec un expert-comptable responsable de la liasse : JD2M Intégrale, 629 € TTC.

Ces frais sont une charge déductible au réel. Ils réduisent votre résultat, et leur coût net dépend de votre taux d’imposition. Dans l’exemple ci-dessus, ils font partie des 2 500 € de charges.

Pour voir ce que chaque offre inclut, ses points forts et ses limites, consultez notre comparatif des comptables et logiciels LMNP.