Plus-value LMNP : la réintégration des amortissements expliquée

La loi de finances 2025 a changé le calcul de la plus-value des loueurs en meublé. Les amortissements déduits pendant la location augmentent désormais le gain imposable à la revente. Voici la règle, un exemple, les exceptions et ce que cela change pour vos choix.

Que change la réintégration des amortissements en LMNP ?

Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements que vous avez déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. La règle vient de la loi de finances 2025 (article 150 VB du code général des impôts).

Concrètement, le prix d’acquisition retenu n’est plus le prix que vous avez payé, mais :

Prix d’acquisition retenu = prix d’acquisition − amortissements déduits.

Plus ce prix retenu est bas, plus l’écart avec le prix de vente est grand, et plus la plus-value est élevée.

Seul le régime réel est concerné. Au micro-BIC, vous ne déduisez pas d’amortissement : il n’y a rien à réintégrer.

Comment calculer la plus-value LMNP avec la réintégration ?

Prenons l’exemple cité par nos sources : un logement acheté 200 000 €, revendu 250 000 €, avec 40 000 € d’amortissements déduits pendant la location.

Étape	Sans réintégration	Avec réintégration
Prix de revente	250 000 €	250 000 €
Prix d’acquisition	200 000 €	200 000 €
Amortissements déduits retirés	0 €	40 000 €
Prix d’acquisition retenu	200 000 €	160 000 €
Plus-value brute	50 000 €	90 000 €

Les 40 000 € d’amortissements, qui ont réduit votre impôt pendant la location, se retrouvent dans le gain taxable à la vente.

Cette plus-value brute n’est pas imposée telle quelle. Elle est réduite par les abattements pour durée de détention, puis soumise à l’impôt et aux prélèvements sociaux de 17,2 % applicables aux plus-values immobilières. Le calcul complet dépend de votre dossier : faites-le chiffrer par votre notaire ou un expert-comptable.

Quels biens échappent à la réintégration des amortissements ?

Deux exceptions s’appliquent :

• les logements en résidences services : résidences étudiantes, résidences seniors, EHPAD ;
• le mobilier : ses amortissements ne sont pas réintégrés.

Si votre logement est en résidence services, faites confirmer qu’il entre bien dans l’exception avant de vendre. Dans votre comptabilité, distinguez clairement les amortissements du mobilier de ceux du logement.

Les abattements pour durée de détention s’appliquent-ils toujours ?

Oui. Les abattements pour durée de détention du régime des particuliers continuent de s’appliquer :

• exonération d’impôt après 22 ans de détention ;
• exonération de prélèvements sociaux après 30 ans.

Avant ces durées, l’abattement augmente avec les années de détention. Le barème détaillé est publié sur impots.gouv.fr.

Conséquence : plus vous gardez le bien longtemps, moins la réintégration pèse. Au-delà de 22 ans, la plus-value échappe à l’impôt, réintégration ou non. Au-delà de 30 ans, elle échappe aussi aux prélèvements sociaux.

La réintégration vise-t-elle aussi les biens loués avant 2025 ?

La règle vise les cessions réalisées depuis le 15 février 2025. Reste la question des logements mis en location bien avant cette date.

Selon une réponse ministérielle du 24 mars 2026 (question n° 10097), rapportée par l’une des sources que nous avons consultées, la réintégration viserait toutes ces cessions, quelle que soit la date de mise en location. Nous n’avons pas pu consulter ce texte sur un site officiel. Si votre projet de vente en dépend, faites confirmer ce point par un professionnel.

LMNP au réel : est-ce encore intéressant si vous prévoyez de revendre ?

Souvent oui, mais le calcul a changé. Il faut désormais regarder deux moments.

Pendant la location, l’amortissement réduit votre résultat imposable, parfois jusqu’à zéro. Or ce résultat supporte votre impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux.

À la revente, les amortissements déduits augmentent la plus-value. Mais celle-ci bénéficie des abattements pour durée de détention, et ses prélèvements sociaux sont de 17,2 %.

L’équilibre entre les deux dépend de votre taux d’imposition, de la durée de détention prévue et du prix de revente. Aucun chiffre général ne remplace un calcul sur votre cas.

Un autre paramètre peut changer. Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, prévoit de plafonner l’amortissement des meublés non professionnels à 2,5 % par an et à 7 000 € par an et par foyer fiscal (1,5 % et 5 000 € pour un meublé de tourisme), et de supprimer le report des amortissements non déduits pour les exercices clos à partir du 1er janvier 2027. Le texte ne précise pas dès quel exercice le plafond s’appliquerait. Ce projet n’est pas voté : à notre vérification du 19 octobre 2026, avant la reprise des débats, les députés n’avaient pas encore examiné cet article en séance. Leur vote sur la première partie du projet, qui le contient, est prévu le 20 octobre 2026. Le texte peut encore être modifié, à l’Assemblée puis au Sénat, et ne sera définitif qu’à la promulgation de la loi. Nous mettrons cette page à jour après le vote des députés, puis à la promulgation.

Quelques réflexes utiles :

• comparez les deux régimes avec le simulateur micro-BIC ou réel et notre guide micro-BIC ou réel ;
• conservez le détail des amortissements déduits chaque année, mobilier à part, ou demandez-le à votre logiciel ou à votre comptable ;
• avant de mettre en vente, faites chiffrer la plus-value avec la réintégration ;
• si vous n’avez pas encore de suivi comptable, consultez notre comparatif des comptables LMNP.

Revente LMNP : que vérifier avant de vendre ?

1. La date de la vente : toute cession réalisée depuis le 15 février 2025 entre dans la règle.
2. Le type de logement : une résidence services (étudiants, seniors, EHPAD) échappe à la réintégration.
3. Le montant exact des amortissements déduits, en mettant à part ceux du mobilier.
4. La durée de détention, qui détermine les abattements.
5. Votre situation précise, à vérifier sur impots.gouv.fr, avec votre notaire ou avec un expert-comptable.