SCI de location : IR ou IS, déclarations, comptabilité

L’essentiel

Une SCI de location relève par défaut de l'impôt sur le revenu : chaque associé est imposé sur sa part du résultat, en revenus fonciers pour une location nue.

Elle peut opter pour l'impôt sur les sociétés, qui permet d'amortir l'immeuble mais change le calcul de la plus-value, et devient irrévocable après le cinquième exercice.

Chaque année, la SCI dépose une déclaration en ligne : la 2072 à l'IR, la 2065 et ses annexes à l'IS, avant une date limite fixée en mai.

Comme toute SCI qui loue, elle doit pouvoir recevoir des factures électroniques depuis le 1er septembre 2026.

Une société civile immobilière (SCI) permet à plusieurs associés de détenir ensemble des biens immobiliers, de les gérer et de les louer. Ce choix a des conséquences fiscales et administratives qui durent toute la vie de la société. Cette rubrique fait le point sur les règles en vigueur en 2026.

Qu’est-ce qu’une SCI de location ?

Une SCI est une société civile dont l’objet est d’acquérir ou de faire construire des immeubles, puis de les gérer. Elle a sa propre personnalité juridique, elle est administrée par un gérant, et elle compte au moins deux associés, personnes physiques ou morales. Deux époux peuvent la constituer ensemble.

Les associés détiennent des parts de la société, et non les biens eux-mêmes. C’est la SCI qui signe les baux, encaisse les loyers et paie les charges.

Comment une SCI est-elle imposée ?

Par défaut, à l’impôt sur le revenu (IR). La SCI n’est pas imposée elle-même. Chaque associé est imposé sur sa part du résultat, même si l’argent reste dans la société. Pour une location nue, ce sont des revenus fonciers, avec 17,2 % de prélèvements sociaux.

Sur option, à l’impôt sur les sociétés (IS). La SCI paie alors l’impôt sur son bénéfice, à 15 % jusqu’à 42 500 € puis 25 %, et peut amortir l’immeuble. En contrepartie, la plus-value de revente est calculée sans abattement pour durée de détention, et les bénéfices distribués aux associés sont imposés à leur tour. L’option peut être abandonnée jusqu’au cinquième exercice qui suit ; ensuite, elle est irrévocable.

Notre guide SCI à l’IR ou à l’IS compare les deux régimes point par point, avec un exemple chiffré.

Quelles sont les obligations d’une SCI chaque année ?

Obligation	SCI à l’IR	SCI à l’IS
Déclaration de résultat	2072, en ligne	2065 et annexes 2033, en ligne
Date limite (exercice clos le 31 décembre)	2e jour ouvré suivant le 1er mai, plus 15 jours en ligne	2e jour ouvré suivant le 1er mai, plus 15 jours en ligne
Comptes annuels	Pas toujours obligatoires	Obligatoires
Paiement de l’impôt	Par les associés, sur leur déclaration	Par la SCI : acomptes et solde
Compte rendu de gestion aux associés	Au moins une fois par an	Au moins une fois par an

Pour le détail, et pour comparer les offres de comptabilité en ligne, lisez notre guide sur la comptabilité d’une SCI.

Une SCI est-elle concernée par la facture électronique ?

Oui pour la réception, dans la plupart des cas. Une SCI qui loue est assujettie à la TVA, même si ses loyers en sont exonérés, et elle a un numéro SIREN : elle doit pouvoir recevoir des factures électroniques depuis le 1er septembre 2026. L’émission ne concerne que la SCI qui réalise des opérations soumises à la TVA. Tous les cas sont détaillés dans notre guide SCI et facturation électronique.

Par où commencer ?

Vous créez une SCI ou vous hésitez à changer de régime : lisez SCI à l’IR ou à l’IS.
Vous préparez vos déclarations ou cherchez un prestataire : lisez la comptabilité d’une SCI.
Vous gérez vous-même les locations de la SCI : comparez les logiciels de gestion locative, dont plusieurs gèrent les SCI.

Le choix d’un régime fiscal engage la SCI pour longtemps. Pour une décision qui concerne votre situation, faites-vous accompagner par un expert-comptable ou un notaire.

Tous les guides de la rubrique

SCI à l'IR ou à l'IS : comment choisir en 2026

SCI à l'impôt sur le revenu ou sur les sociétés : imposition des loyers, amortissement, plus-value, dividendes à 31,4 %, option pour l'IS. Les règles 2026 comparées.

Comptabilité d'une SCI : obligations, déclarations et prix des offres en ligne

SCI à l'IR ou à l'IS : comptabilité obligatoire ou non, déclarations 2072 et 2065, dates limites, et offres en ligne comparées, de Qlower aux experts-comptables.

Questions fréquentes

Une SCI est-elle imposée à l'IR ou à l'IS ?

Par défaut, à l'impôt sur le revenu : la SCI n'est pas imposée elle-même, chaque associé l'est sur sa part du résultat. Elle passe à l'impôt sur les sociétés si elle opte pour ce régime, ou de plein droit si elle exerce une activité commerciale, comme la location meublée, au-delà de 10 % de ses recettes.

Quelles déclarations une SCI doit-elle faire chaque année ?

À l'IR, la SCI dépose une déclaration 2072, puis chaque associé reporte sa quote-part sur sa propre déclaration. À l'IS, elle dépose une déclaration 2065 avec les annexes 2033 et paie l'impôt par acomptes. Dans les deux cas, la déclaration se fait en ligne, au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, avec 15 jours de plus en télétransmission.

Combien faut-il d'associés pour créer une SCI ?

Au moins deux, personnes physiques ou personnes morales. Une SCI peut notamment être constituée entre deux époux, quel que soit leur régime matrimonial.

Une SCI familiale est-elle concernée par la facture électronique ?

Oui pour la réception, dans la plupart des cas. Une SCI qui loue est assujettie à la TVA, même si ses loyers en sont exonérés, et elle a un numéro SIREN. Elle doit pouvoir recevoir des factures électroniques depuis le 1er septembre 2026.

SCI de location : fiscalité, déclarations et comptabilité