SCI et facturation électronique : qui doit recevoir, qui devra émettre

Beaucoup de SCI familiales ne facturent rien et n’ont jamais collecté de TVA. Elles entrent pourtant dans le champ de la réforme, au moins pour recevoir des factures. Voici comment situer la vôtre selon ce qu’elle loue.

La facturation électronique est-elle une obligation pour une SCI ?

Oui pour la réception, dans la plupart des cas. Le critère de la réforme est l’assujettissement à la TVA, pas la forme juridique. Or une SCI qui loue un bien est assujettie à la TVA, même si ses loyers en sont exonérés. Elle a aussi un numéro SIREN. Elle doit donc pouvoir recevoir des factures électroniques depuis le 1er septembre 2026, quelle que soit sa taille.

Concrètement, la SCI doit être inscrite sur une plateforme agréée, l’organisme par lequel transitent les factures électroniques. Elle y reçoit les factures de ses fournisseurs : artisans, syndic, expert-comptable, agence de gestion.

Selon plusieurs sources, seules les SCI dont l’unique activité est de loger gratuitement un associé sont hors champ. Nous n’avons pas pu le vérifier sur une source officielle. Si votre SCI est dans ce cas, faites valider votre situation par votre expert-comptable.

Situation de la SCI	Recevoir	Émettre ou e-reporting
Location de logements nus	Oui, depuis le 1er septembre 2026	Non
Location d’un local professionnel avec option pour la TVA	Oui, depuis le 1er septembre 2026	Oui, à partir du 1er septembre 2027 pour une PME ou une TPE
Unique activité : loger gratuitement un associé	Hors champ, selon plusieurs sources	Non

SCI familiale sans TVA : que devez-vous faire ?

Prenons une SCI familiale qui loue des logements vides. La location nue d’habitation est exonérée de TVA (article 261 D du CGI). Pour ces loyers, la SCI n’a rien à émettre et pas d’e-reporting à faire, c’est-à-dire pas de données d’opérations à transmettre. Ses locataires ne recevront pas de facture électronique.

Elle doit en revanche pouvoir recevoir. La confusion vient souvent de deux notions proches :

• Être assujetti à la TVA : exercer une activité économique. Une SCI qui loue l’est.
• Facturer avec TVA : réaliser des opérations soumises à la TVA. Une SCI qui loue des logements nus ne le fait pas, puisque ses loyers sont exonérés.

Quand on parle d’une SCI « non soumise à la TVA », on vise en général ses loyers exonérés. Cela ne la sort pas de la réception. Selon la FAQ de la DGFiP citée par MoneyVox, les bailleurs exonérés « restent assujettis à la TVA » et « devront recevoir des factures électroniques, sous réserve de disposer également d’un numéro SIREN ». Une SCI a ce numéro.

SCI avec TVA : quand faudra-t-il émettre des factures électroniques ?

L’émission ne concerne que la SCI qui réalise des opérations soumises à la TVA. Deux exemples :

• la location d’un local professionnel ou commercial avec option pour la TVA ;
• la location meublée avec au moins trois des quatre prestations para-hôtelières (petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture du linge de maison, accueil de la clientèle).

Dans ces cas, l’émission démarre le 1er septembre 2027 pour une PME ou une TPE. La forme de l’obligation dépend du client :

• si votre locataire est une entreprise assujettie à la TVA établie en France, la facture devra être électronique ;
• si votre client est un particulier ou un client étranger, il n’y a pas de facture électronique, mais un e-reporting de transaction, c’est-à-dire la transmission des données de la vente.

Jusqu’en août 2027, une période de cohabitation permet encore aux PME et aux TPE d’émettre en papier ou en PDF. Et comme toute SCI qui loue, la vôtre doit déjà pouvoir recevoir depuis le 1er septembre 2026.

SCI à l’IR ou à l’IS : le régime d’impôt change-t-il la règle ?

Les sources que nous avons consultées ne font pas de distinction entre la SCI à l’impôt sur le revenu (IR) et la SCI à l’impôt sur les sociétés (IS). Leur critère est la TVA, pas le régime d’imposition des bénéfices.

Par cohérence avec ce critère, une SCI à l’IR et une SCI à l’IS qui louent les mêmes biens devraient avoir les mêmes obligations : la réception pour toutes deux, l’émission seulement si elles réalisent des opérations soumises à la TVA. Nous n’avons pas trouvé de règle propre aux SCI à l’IS. Si votre SCI a une activité particulière, faites confirmer votre situation par votre expert-comptable.

Plusieurs SCI, ou une SCI et un meublé : comment vous organiser ?

Chaque SCI est une société distincte, avec son propre SIREN. Si vous en détenez plusieurs, chacune doit pouvoir recevoir ses factures électroniques.

Si vous louez aussi un meublé en votre nom, cette activité a son propre SIRET et suit les règles du LMNP. Si vous louez un logement vide en direct, à côté de la SCI, voyez notre guide sur la location nue en nom propre. En cas de doute, le quiz en quatre questions vous aide à faire le tri.

Au moment de choisir une plateforme, demandez combien de sociétés un même compte peut gérer, et à quel prix. Qlower, par exemple, couvre la liasse des SCI à l’IR ou à l’IS et inclut l’inscription à une plateforme agréée dans son abonnement, dont le prix dépend du nombre de biens. Les étapes pratiques sont reprises dans notre check-list de la réception.

Pour comparer avec les autres situations de bailleur, consultez la page facturation électronique des bailleurs. Pour la fiscalité et les déclarations de votre SCI, voyez notre rubrique SCI de location, notamment SCI à l’IR ou à l’IS et la comptabilité d’une SCI.