Location nue en nom propre : la facturation électronique vous concerne-t-elle ?
L’essentiel
- Un particulier qui loue un logement nu en son nom propre n'a en général pas de numéro SIREN pour cette activité : il est le plus souvent hors du champ direct de la facturation électronique.
- Ses loyers d'habitation sont exonérés de TVA : il n'a rien à émettre ni à transmettre en e-reporting pour eux.
- S'il exerce par ailleurs une activité professionnelle, comme auto-entrepreneur ou en profession libérale, c'est cette activité qui l'oblige à recevoir des factures électroniques depuis le 1er septembre 2026.
- La situation change si le bien est détenu par une SCI ou loué meublé : dans ces deux cas, la réception s'applique en principe.
Vous louez un appartement vide, vous déclarez des revenus fonciers, et vous lisez que les bailleurs doivent passer à la facture électronique. Pour une location nue détenue en direct, la réponse est le plus souvent non. Voici pourquoi, et dans quels cas elle change.
Le propriétaire bailleur en location nue est-il concerné par la facturation électronique ?
En général, non. La réforme s’applique aux entreprises assujetties à la TVA, et la réception suppose aussi un numéro SIREN. Selon la FAQ de la DGFiP citée par MoneyVox, les bailleurs exonérés « devront recevoir des factures électroniques, sous réserve de disposer également d’un numéro SIREN ».
Or un particulier qui loue un logement nu en son nom propre n’a en général pas de SIREN pour cette activité. Il se trouve donc, le plus souvent, hors du champ direct de la réforme. C’est la lecture de PAP et de MoneyVox.
Ses loyers d’habitation sont par ailleurs exonérés de TVA (article 261 D du CGI). Il n’a rien à émettre, et pas d’e-reporting à faire pour eux. L’e-reporting désigne la transmission des données d’opérations prévue par la réforme. Ses quittances ne changent pas.
Facturation électronique pour les particuliers : pourquoi le SIREN change tout
La réforme vise les entreprises, pas les particuliers. Le numéro SIREN est l’identifiant d’une entreprise. Pour un bailleur dont les loyers sont exonérés, c’est la présence de ce numéro qui déclenche l’obligation de réception, selon la FAQ de la DGFiP citée plus haut.
Sans SIREN pour votre location nue, vous n’avez pas à vous inscrire sur une plateforme agréée au titre de cette location. On parle de champ « direct » parce qu’une autre activité, elle, peut vous y faire entrer. C’est l’objet de la section suivante.
Le même raisonnement explique pourquoi un loueur en meublé est concerné : la location meublée suppose une immatriculation, donc un SIRET. Et pourquoi une SCI l’est aussi : elle a un SIREN.
Non assujetti à la TVA : êtes-vous vraiment hors champ ?
Vous avez peut-être lu que les bailleurs en location nue échappent à la réforme parce qu’ils ne sont pas assujettis à la TVA. Le raisonnement est un peu différent. Selon la FAQ de la DGFiP citée par MoneyVox, à la réception, les bailleurs « bien qu’exonérés » restent assujettis à la TVA.
Ce n’est donc pas l’exonération de vos loyers qui vous place hors champ. C’est l’absence de SIREN.
La nuance compte. Elle explique pourquoi une SCI qui loue des logements nus, exonérés eux aussi, doit recevoir des factures électroniques : elle a un SIREN. Elle explique aussi pourquoi votre situation peut changer si vous créez une activité.
Vous exercez une autre activité professionnelle : que change-t-elle ?
Vous êtes peut-être aussi auto-entrepreneur, en profession libérale, ou vous exercez une autre activité professionnelle. Dans ce cas, c’est cette activité qui vous soumet à la réception des factures électroniques depuis le 1er septembre 2026, pas votre location nue.
Vous devez donc être inscrit sur une plateforme agréée au titre de votre activité professionnelle. Votre location nue, elle, ne crée pas d’obligation supplémentaire. Pour choisir une solution, voyez notre guide quelle plateforme agréée choisir.
Location nue, SCI ou meublé : quelles différences pour le bailleur ?
Le mode de détention et le type de location changent la réponse. Le tableau compare trois situations.
| Situation | SIREN pour la location | Recevoir des factures électroniques | Émettre pour les loyers d’habitation |
|---|---|---|---|
| Location nue en nom propre | En général non | En général non, sauf autre activité professionnelle | Non |
| Location nue via une SCI | Oui | Oui, depuis le 1er septembre 2026 | Non |
| Location meublée (LMNP, LMP) | Oui, avec un SIRET | Oui, depuis le 1er septembre 2026 | Non, sauf services para-hôteliers |
Pour le détail, lisez nos guides SCI et facturation électronique et facturation électronique LMNP. Le cas des services para-hôteliers est traité dans le guide location saisonnière et Airbnb.
Dans quels cas la réponse change-t-elle ?
Votre situation de bailleur peut évoluer. Trois cas font entrer une location dans le champ de la réforme :
- Vous passez en location meublée. La location meublée suppose une immatriculation, donc un SIRET. Vous devenez alors concerné par la réception.
- Vous détenez le bien via une SCI. La SCI a un SIREN : elle doit pouvoir recevoir des factures électroniques.
- Vous louez un local professionnel avec option pour la TVA. Vous réalisez alors des opérations soumises à la TVA, qui entrent dans l’émission. Faites le point avec un professionnel, car ce cas sort du cadre de ce guide.
Si l’un de ces cas vous concerne, notre check-list de la réception vous guide pas à pas. Au moindre doute, le quiz en quatre questions vous situe, et la page facturation électronique des bailleurs récapitule toutes les règles.
Questions fréquentes
Facturation électronique : le propriétaire bailleur est-il concerné ?
Cela dépend de la façon dont il loue. Un loueur en meublé et une SCI qui loue doivent pouvoir recevoir des factures électroniques depuis le 1er septembre 2026. Un particulier en location nue détenue en nom propre est en général hors du champ direct de la réforme, faute de SIREN.
La facturation électronique s'applique-t-elle aux particuliers ?
La réforme vise les entreprises assujetties à la TVA. Un particulier qui loue un logement vide en son nom n'a en général pas de SIREN pour cette activité et n'est donc pas concerné à ce titre. Un particulier loueur en meublé, lui, est immatriculé et doit pouvoir recevoir.
Facturation électronique et non assujetti à la TVA : suis-je dispensé ?
Pour un bailleur, ce n'est pas l'exonération des loyers qui dispense. Selon la DGFiP citée par MoneyVox, les bailleurs exonérés restent assujettis à la TVA et doivent recevoir s'ils ont un SIREN. C'est l'absence de SIREN qui place le plus souvent le bailleur en location nue hors champ.
Je suis bailleur en location nue et auto-entrepreneur : que dois-je faire ?
Inscrivez-vous sur une plateforme agréée au titre de votre activité d'auto-entrepreneur : c'est elle qui vous soumet à la réception depuis le 1er septembre 2026. Votre location nue ne crée pas d'obligation supplémentaire.
Sources
- PAP, ce qui change pour les bailleurs dès septembre 2026
- MoneyVox, propriétaire d'un studio en location et facturation électronique (27 juillet 2026)
Ce guide donne une information générale. Pour une décision qui engage votre situation fiscale, faites-vous confirmer les règles par un professionnel ou sur impots.gouv.fr.