Facturation électronique LMNP : ce qui est obligatoire au micro-BIC et au réel
Cette page contient des liens vers des services que nous présentons. Certains peuvent nous rémunérer, sans surcoût pour vous et sans influence sur nos critères. En savoir plus
L’essentiel
- Un LMNP doit pouvoir recevoir des factures électroniques depuis le 1er septembre 2026, qu'il soit au micro-BIC ou au réel.
- La raison : la location meublée suppose une immatriculation, donc un numéro SIRET, et le loueur reste assujetti à la TVA même si ses loyers en sont exonérés.
- Pour des loyers d'habitation sans services para-hôteliers, un LMNP n'émet aucune facture électronique et n'a pas d'e-reporting à faire.
- Seule une location meublée avec au moins trois des quatre services para-hôteliers entre dans l'émission, à partir du 1er septembre 2027 pour une petite entreprise.
Vous louez un logement meublé et vous vous demandez si la réforme vous vise. Elle vous vise, mais moins que vous pourriez le craindre. Voici ce qui s’applique selon votre régime, micro-BIC ou réel, et selon la façon dont vous louez.
La facturation électronique est-elle obligatoire pour un LMNP ?
Oui, pour la réception. Depuis le 1er septembre 2026, toutes les entreprises assujetties à la TVA établies en France doivent pouvoir recevoir des factures électroniques, quelle que soit leur taille. Un loueur en meublé non professionnel (LMNP) en fait partie, pour deux raisons.
- Il est immatriculé. La location meublée suppose une immatriculation, donc un numéro SIRET.
- Il est assujetti à la TVA, même si ses loyers en sont exonérés. Selon la FAQ de la DGFiP citée par MoneyVox, à la réception, les bailleurs exonérés « restent assujettis à la TVA ».
Le critère de la réforme est la TVA, pas votre statut. Être LMNP ou LMP ne change rien en soi. Ce qui compte, c’est la nature de vos locations au regard de la TVA.
Recevoir signifie être inscrit sur une plateforme agréée, l’organisme par lequel transitent les factures électroniques. Elle accueille les factures de vos fournisseurs professionnels : artisan, syndic, logiciel de comptabilité, agence de gestion.
LMNP au micro-BIC : êtes-vous concerné ?
Oui. L’immatriculation s’impose aussi au micro-BIC. Vous avez donc un SIRET, et vous devez pouvoir recevoir des factures électroniques depuis le 1er septembre 2026.
Le micro-BIC est un régime d’imposition de vos revenus. Pour un meublé longue durée, il applique un abattement de 50 %, dans la limite de 77 700 € de recettes pour les revenus 2025 et de 83 600 € pour les revenus 2026. Ce régime ne dit rien de votre situation au regard de la TVA, qui est le seul critère de la réforme. Être au micro-BIC ne vous dispense donc pas de la réception.
En pratique, un LMNP au micro-BIC reçoit peu de factures. Une plateforme agréée gratuite peut couvrir ce besoin.
LMNP au réel : qu’est-ce qui change ?
Rien sur le principe. Au réel, vous êtes immatriculé et assujetti comme au micro-BIC : la réception s’applique depuis le 1er septembre 2026.
La différence est pratique. Au réel, votre résultat imposable se calcule à partir de vos recettes, moins vos charges déductibles, vos intérêts d’emprunt et vos amortissements. Les factures que vous recevez (travaux, syndic, honoraires de gestion) servent à justifier une partie de ces charges. Une plateforme reliée à votre comptabilité vous fait donc gagner du temps.
C’est l’intérêt des abonnements de comptabilité LMNP qui incluent l’inscription. Qlower la prévoit dans son abonnement, et JD2M envoie à ses clients un lien vers une solution partenaire agréée. Notre comparatif des comptables LMNP présente ces offres.
Si vous hésitez entre les deux régimes, lisez notre guide micro-BIC ou réel et faites le calcul avec le simulateur micro-BIC ou réel.
LMNP sans TVA : avez-vous des factures électroniques à émettre ?
Non, pour vos loyers d’habitation. La location meublée d’habitation sans services para-hôteliers est exonérée de TVA (article 261 D du CGI). Ces loyers n’entraînent ni obligation d’émission, ni e-reporting, c’est-à-dire la transmission des données de vos opérations prévue par la réforme. Vos locataires ne recevront pas de facture électronique de votre part. Vos quittances restent des quittances.
| Votre situation | Recevoir des factures électroniques | Émettre et e-reporting |
|---|---|---|
| LMNP au micro-BIC, meublé d’habitation sans services | Oui, depuis le 1er septembre 2026 | Non |
| LMNP au réel, meublé d’habitation sans services | Oui, depuis le 1er septembre 2026 | Non |
| Meublé avec au moins trois des quatre services para-hôteliers | Oui, depuis le 1er septembre 2026 | Oui, à partir du 1er septembre 2027 pour une PME ou une TPE |
Et si vous proposez des services para-hôteliers ?
C’est le cas à part. Une location meublée avec au moins trois des quatre prestations para-hôtelières est soumise à la TVA. Ces quatre prestations sont le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture du linge de maison et l’accueil de la clientèle.
Dans ce cas, vous devrez émettre vos factures électroniques ou transmettre vos données à partir du 1er septembre 2027 si vous êtes une PME ou une TPE. Notre guide location saisonnière et Airbnb détaille ce cas, y compris ce qui change selon que vos clients sont des particuliers ou des entreprises.
Facturation électronique pour LMNP : par quoi commencer ?
- Vérifiez votre situation avec le quiz en quatre questions.
- Retrouvez votre numéro SIRET.
- Inscrivez-vous sur une plateforme agréée, en comparant les options dans notre guide quelle plateforme agréée choisir.
- Suivez la check-list de la réception pour le reste : fournisseurs, archivage, cas de plusieurs biens.
Si vous cherchez une solution sans frais pour la seule réception, Indy inclut la facturation électronique dans son offre gratuite, selon ses propres informations. Lisez le détail de l’offre avant de vous inscrire.
Pour une vue d’ensemble des règles, y compris pour les SCI et la location nue, consultez la page facturation électronique des bailleurs.
Questions fréquentes
La facturation électronique est-elle obligatoire pour un LMNP ?
Oui pour la réception, depuis le 1er septembre 2026. Un LMNP est immatriculé et reste assujetti à la TVA même si ses loyers en sont exonérés. Il n'a en revanche rien à émettre pour des loyers d'habitation sans services para-hôteliers.
LMNP au micro-BIC : faut-il quand même une plateforme agréée ?
Oui. L'immatriculation, donc le SIRET, s'impose aussi au micro-BIC. Le régime d'imposition ne change rien à la réception, qui dépend de votre situation au regard de la TVA.
LMNP sans TVA : dois-je envoyer des factures électroniques à mes locataires ?
Non. Les loyers d'habitation sans services para-hôteliers sont exonérés de TVA et n'entrent ni dans l'émission ni dans l'e-reporting. Vos quittances ne changent pas.
LMNP au réel : mon comptable peut-il s'occuper de la plateforme agréée ?
Cela dépend de son offre. Qlower inclut l'inscription à une plateforme agréée dans son abonnement, et JD2M envoie à ses clients un lien vers une solution partenaire. Posez la question à votre prestataire avant de vous inscrire ailleurs.
Sur un forum LMNP, j'ai lu que les petits loueurs ne sont pas concernés. Est-ce vrai ?
Pas pour la réception. Elle s'impose à toutes les entreprises assujetties à la TVA, quelle que soit leur taille, et un loueur en meublé l'est. Seule l'émission dépend de votre situation, c'est-à-dire des services que vous proposez.
Sources
- Legifiscal, facturation électronique et loueur en meublé
- MoneyVox, propriétaire d'un studio en location et facturation électronique (27 juillet 2026)
- DGFiP, fiche « loueur en meublé » de la réforme
Ce guide donne une information générale. Pour une décision qui engage votre situation fiscale, faites-vous confirmer les règles par un professionnel ou sur impots.gouv.fr.