SCI à l'IR ou à l'IS : comment choisir en 2026

Le régime fiscal d’une SCI détermine qui paie l’impôt, sur quelle base, et ce qui se passe le jour de la revente. Le choix de l’impôt sur les sociétés devient en outre définitif au bout de quelques années. Voici les règles en vigueur en 2026, comparées point par point, puis les situations où chaque régime a l’avantage.

Quelle différence entre une SCI à l’IR et une SCI à l’IS ?

	SCI à l’impôt sur le revenu (IR)	SCI à l’impôt sur les sociétés (IS)
Qui est imposé	Chaque associé, sur sa quote-part, même non distribuée	La SCI, sur son bénéfice
Taux	Taux marginal de l’associé, plus 17,2 % de prélèvements sociaux	15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà
Amortissement de l’immeuble	Non, sauf dispositif particulier	Oui, hors terrain
Bénéfices versés aux associés	Pas d’impôt en plus : ils sont imposés qu’ils soient versés ou non	Prélèvement forfaitaire de 31,4 %, ou barème avec abattement de 40 %
Plus-value de revente	Régime des particuliers, exonération d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans	Calculée sur la valeur nette comptable, sans abattement pour durée de détention
Déclarations	2072 par la SCI, report par chaque associé	2065 et annexes 2033, comptes annuels
Location meublée	Accessoire seulement : au-delà, IS de plein droit	Possible

Comment est imposée une SCI à l’IR ?

Une SCI à l’IR n’est pas imposée elle-même. Chaque associé est imposé sur la part du résultat qui correspond à ses droits dans la société, même si ce résultat reste dans la SCI. Pour une location nue, cette part est un revenu foncier.

La SCI dépose chaque année une déclaration 2072. Chaque associé reporte ensuite sa quote-part sur sa déclaration 2044, ou directement sur sa déclaration de revenus si ses seuls revenus fonciers viennent de sociétés. Le détail des obligations figure dans notre guide sur la comptabilité d’une SCI.

Trois règles des revenus fonciers pèsent dans le choix :

• Le micro-foncier est rarement accessible. Un associé n’en bénéficie que s’il possède aussi, en direct, au moins un logement loué nu, et si ses revenus fonciers bruts, quote-part de la SCI comprise, ne dépassent pas 15 000 €. Le micro-foncier applique un abattement de 30 %, sans déduction des charges.
• Le déficit foncier réduit l’impôt de l’associé. La part du déficit qui ne vient pas des intérêts d’emprunt s’impute sur son revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. Le reste se reporte sur ses revenus fonciers des 10 années suivantes. Le logement doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit.
• La limite passe à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique qui font passer un logement d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, payés jusqu’au 31 décembre 2027, avec un devis accepté depuis le 5 novembre 2022.

Les revenus fonciers supportent 17,2 % de prélèvements sociaux : la hausse votée pour 2026 ne les concerne pas.

Comment est imposée une SCI à l’IS ?

À l’IS, la SCI devient le contribuable. Elle tient une comptabilité complète et paie l’impôt sur son bénéfice : 25 % en taux normal, 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice si elle remplit les conditions du taux réduit. Ces conditions : un chiffre d’affaires inférieur ou égal à 10 millions d’euros, un capital entièrement libéré et détenu de manière continue pour 75 % au moins par des personnes physiques.

Son principal atout est l’amortissement. Chaque année, la SCI déduit une fraction du prix de l’immeuble, construction seule : le terrain ne s’amortit pas, et le prix d’achat est réparti entre les deux. Les travaux d’amélioration sont aussi amortissables. Résultat : le bénéfice imposable peut rester faible pendant de nombreuses années.

Les associés ne sont imposés que sur ce que la SCI leur distribue. En 2026, ces dividendes supportent le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % : 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux. L’associé peut opter pour le barème progressif, avec un abattement de 40 % sur les dividendes. Depuis la loi de finances 2026, cette option n’est plus irrévocable.

Exemple chiffré : la même SCI à l’IR et à l’IS

Une SCI encaisse 20 000 € de loyers par an pour un logement loué nu. Elle paie 5 000 € de charges déductibles et 3 000 € d’intérêts d’emprunt. À l’IS, l’amortissement de la construction serait de 8 000 € par an.

Étape	SCI à l’IR	SCI à l’IS
Loyers	20 000 €	20 000 €
Charges et intérêts	8 000 €	8 000 €
Amortissement	Sans objet	8 000 €
Résultat imposable	12 000 €	4 000 €
Impôt payé par la SCI	0 €	600 € (15 %)
Impôt de l’associé	3 600 € (30 %)	0 € tant que rien n’est distribué
Prélèvements sociaux	2 064 € (17,2 %)	0 € tant que rien n’est distribué
Total si rien n’est distribué	5 664 €	600 €
Si la SCI distribue tout son bénéfice après impôt (3 400 €)	Pas d’impôt en plus	1 068 € de prélèvement forfaitaire (31,4 %), soit 1 668 € au total

L’écart est net pendant la détention. Mais l’amortissement n’est pas gratuit : il réduit la valeur nette comptable de l’immeuble et augmente d’autant la plus-value imposable à la revente.

Que se passe-t-il à la revente ?

C’est souvent le point qui fait basculer le choix.

• SCI à l’IR : la plus-value relève du régime des particuliers, calculée au niveau de la SCI. Elle est taxée à 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention. Exonération d’impôt après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans.
• SCI à l’IS : la plus-value est égale au prix de vente moins la valeur nette comptable, c’est-à-dire le prix de revient diminué des amortissements pratiqués. Elle est imposée à l’IS, sans abattement pour durée de détention. Si le produit de la vente est ensuite distribué aux associés, il supporte en plus l’imposition des dividendes.

Avec 8 000 € d’amortissement par an pendant 15 ans, par exemple, la valeur nette comptable de l’immeuble baisse de 120 000 €. La plus-value imposable à l’IS augmente d’autant, même si le bien est revendu à son prix d’achat.

Peut-on louer en meublé avec une SCI ?

La location meublée est une activité commerciale. Une société civile qui loue en meublé relève en principe de l’IS de plein droit.

L’administration tolère une activité commerciale accessoire : la SCI reste à l’IR tant que ses recettes commerciales hors taxes ne dépassent pas 10 % de ses recettes totales hors taxes. En cas de dépassement ponctuel, la moyenne de l’année et des trois années précédentes est prise en compte. Au-delà, la SCI bascule à l’IS, ce qui entraîne en principe l’imposition immédiate des bénéfices non encore taxés et des plus-values latentes.

Si votre projet est un meublé, comparez aussi avec la location en nom propre sous le statut LMNP : voir notre rubrique LMNP.

Comment opter pour l’IS, et peut-on revenir en arrière ?

L’option se notifie au service des impôts des entreprises avant la fin du troisième mois de l’exercice au titre duquel la SCI veut être soumise à l’IS.

Le retour est encadré :

• la SCI peut renoncer à l’option jusqu’au cinquième exercice qui suit celui de l’option ;
• la renonciation doit être notifiée avant la fin du mois qui précède la date limite du premier acompte d’IS de l’exercice visé, soit fin février pour un exercice calé sur l’année civile ;
• passé ce délai, l’option devient irrévocable ;
• une société qui a renoncé ne peut plus jamais opter pour l’IS.

Le passage à l’IS entraîne en principe l’imposition immédiate des bénéfices non encore taxés et des plus-values latentes. Faites chiffrer ce coût avant d’opter en cours de vie de la SCI.

Dans quels cas choisir l’IR, dans quels cas l’IS ?

Service-public cite plusieurs critères : le montant des loyers, celui des charges, l’usage prévu des bénéfices, le taux marginal d’imposition des associés et l’importance du patrimoine. En pratique :

L’IR a l’avantage si :

• vous prévoyez de garder le bien longtemps et de le revendre, pour profiter des abattements pour durée de détention ;
• vous faites de gros travaux en location nue, dont le déficit foncier réduira votre revenu global ;
• vous avez besoin de percevoir les loyers nets chaque année, sans prélèvement sur les dividendes.

L’IS a l’avantage si :

• votre taux marginal d’imposition est élevé et vous n’avez pas besoin des loyers, que la SCI peut garder pour rembourser ou réinvestir ;
• l’amortissement réduit fortement le bénéfice imposable ;
• vous louez en meublé au-delà de l’activité accessoire tolérée : l’IS s’impose alors de toute façon.

Ces pistes ne remplacent pas une simulation sur vos chiffres, qui doit inclure la revente et la transmission.

Qu’est-ce qui change pour les SCI en 2026 ?

• Le déficit foncier majoré à 21 400 € pour la rénovation énergétique est prolongé jusqu’aux dépenses payées fin 2027 (loi de finances 2026).
• Les dividendes supportent 18,6 % de prélèvements sociaux, d’où un prélèvement forfaitaire de 31,4 %. Les revenus fonciers et les plus-values immobilières restent à 17,2 %.
• L’option pour le barème progressif sur les revenus du capital n’est plus irrévocable.
• Un nouveau dispositif d’amortissement en location nue, dit « Jeanbrun », est ouvert aux SCI à l’IR, si l’associé conserve ses parts pendant toute la durée de location. Il vise les logements acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, exclut le micro-foncier et est plafonné à 8 000 € par an et par foyer. Nous n’avons pas trouvé ses commentaires dans la doctrine administrative (BOFiP) lors de notre vérification.
• Une taxe de 20 % sur certains actifs des holdings patrimoniales peut viser une SCI à l’IS d’au moins 5 millions d’euros d’actifs, notamment pour les logements dont l’associé se réserve la jouissance, pour les exercices clos à partir du 31 décembre 2026.

Les taux de l’IS, le micro-foncier et le régime de la plus-value des SCI à l’IS n’ont pas changé.

Quel outil pour les déclarations d’une SCI ?

Que vous choisissiez l’IR ou l’IS, les déclarations annuelles demandent un suivi précis. Qlower, par exemple, couvre les deux régimes au même prix affiché, dès 299 € TTC par an pour un bien selon notre relevé du 15 octobre 2026. Les autres offres sont comparées dans notre guide sur la comptabilité d’une SCI.