Comptabilité d'une SCI : obligations, déclarations et prix des offres en ligne

Une SCI de location a des obligations comptables et déclaratives qui dépendent d’abord de son régime fiscal : impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS). Voici ce que la loi impose dans chaque cas, les dates à retenir, puis les offres en ligne pour s’en décharger, avec les prix relevés le 15 octobre 2026.

Une SCI doit-elle tenir une comptabilité ?

À l’IS, oui. Une SCI qui a opté pour l’impôt sur les sociétés doit établir des comptes annuels : bilan, compte de résultat et annexe.

À l’IR, la réponse est moins nette. Les deux fiches officielles de service-public se contredisent. La première indique qu’une SCI « n’est pas obligée de tenir une comptabilité et d’établir des comptes annuels ». La seconde affirme que le gérant doit tenir une comptabilité, et que ne pas le faire est une faute qui peut justifier sa révocation.

Un point ne fait pas débat : le gérant doit, au moins une fois par an, rendre compte de sa gestion aux associés, avec un rapport écrit sur l’activité, les bénéfices et les pertes (article 1856 du Code civil). Sans suivi des recettes et des dépenses, c’est impossible. Tenir au minimum un registre, comme le recommande service-public, est donc prudent.

Une SCI à l’IR doit aussi établir des comptes annuels dans certains cas : si elle exerce une activité commerciale ou est soumise à la TVA, si l’un de ses associés relève de l’IS ou des BIC, si ses statuts l’imposent, ou si elle dépasse deux des trois seuils suivants : 50 salariés, 3,1 millions d’euros de chiffre d’affaires hors taxes, 1,55 million d’euros de total de bilan.

	SCI à l’IR	SCI à l’IS
Comptes annuels	Pas toujours obligatoires, selon les cas ci-dessus	Obligatoires
Déclaration de résultat	2072, puis report par chaque associé	2065 et annexes 2033 A à G
Dépôt	En ligne, obligatoire	En ligne, obligatoire
Impôt	Payé par les associés sur leur quote-part	Payé par la SCI : acomptes et solde
Dépôt des comptes au greffe	Non obligatoire	Non obligatoire

Le choix entre les deux régimes a bien d’autres conséquences. Voir notre guide SCI à l’IR ou à l’IS.

Quelles déclarations pour une SCI à l’IR ?

Chaque année, la SCI dépose une déclaration 2072, depuis son compte fiscal professionnel :

• la 2072-S quand tous les associés sont des personnes physiques ;
• la 2072-C quand la SCI détient un bien en nue-propriété ou un logement pour lequel elle déduit un amortissement.

La déclaration indique notamment la part du résultat qui revient à chaque associé. Chacun reporte ensuite sa quote-part sur sa propre déclaration de revenus.

Quand ? Au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai (article 46 C de l’annexe III du code général des impôts). La télédéclaration est obligatoire, et elle ouvre droit à 15 jours calendaires supplémentaires. Pour les revenus 2025, la date limite était donc le 20 mai 2026, selon Legifiscal. Nous n’avons pas pu la vérifier sur le calendrier officiel, impots.gouv.fr étant en maintenance lors de notre vérification.

Quelles déclarations et quels paiements pour une SCI à l’IS ?

Au régime simplifié, la SCI dépose une déclaration de résultat 2065 et les tableaux 2033 A à 2033 G. Le dépôt en ligne est obligatoire : un dépôt sur un autre support entraîne une majoration de 0,2 % de l’impôt, avec un minimum de 60 €.

Pour un exercice clos le 31 décembre 2025, la date limite était le 20 mai 2026, délai de 15 jours pour la télétransmission inclus, selon service-public.

La SCI paie elle-même son impôt :

• quatre acomptes, les 15 mars, 15 juin, 15 septembre et 15 décembre, avec le relevé 2571. Pas d’acompte si l’impôt est inférieur à 3 000 € ;
• le solde, le 15 du quatrième mois qui suit la clôture, soit le 15 mai pour un exercice clos le 31 décembre, avec le relevé 2572.

Faut-il approuver les comptes et les déposer au greffe ?

Rendre compte aux associés est une obligation annuelle pour toute SCI (article 1856 du Code civil). Les associés ont aussi le droit d’obtenir, au moins une fois par an, communication des livres et des documents de la société (article 1855).

Le Code civil n’impose pas, en tant que telle, une assemblée générale annuelle d’approbation des comptes : ce sont souvent les statuts qui l’organisent. Quand une assemblée se tient, les associés sont convoqués au moins 15 jours avant, et la délibération est constatée par un procès-verbal sur un registre tenu au siège. Lisez vos statuts pour connaître la procédure prévue.

Le dépôt des comptes au greffe n’est pas obligatoire pour une SCI, selon service-public. Certaines offres de comptabilité l’incluent pourtant : inutile de le choisir pour ce seul motif.

Les frais de comptabilité d’une SCI sont-ils déductibles ?

• SCI à l’IR : les sommes versées à un tiers pour tenir la comptabilité des immeubles se déduisent des revenus fonciers pour leur montant réel. Les autres frais de gestion, dont les logiciels, sont couverts par un forfait de 20 € par local. Pour un service en ligne où vous saisissez vous-même, la frontière entre les deux n’est pas tracée par le BOFiP : faites confirmer le traitement de votre abonnement.
• SCI à l’IS : les honoraires comptables sont des charges déductibles du résultat, comme les autres frais généraux.

Comparatif : les offres de comptabilité pour SCI

Offre	Prix	SCI couvertes	Ce qui est inclus	Plusieurs biens
QlowerAutonome	299 € TTCpar an pour un bien, prix « dès »	À l’IR et à l’IS, sans tarif distinct affiché	Déclaration 2072 à l’IR. Comptabilité et liasse 2065 avec annexes à l’IS, télétransmises. Inscription à la plateforme agréée de Qlower. Support par messagerie.	130 € par bien supplémentaire
QlowerGold	599 € TTCpar an pour un bien	À l’IR et à l’IS	Les mêmes déclarations, avec un support prioritaire par téléphone selon la page.	130 € par bien supplémentaire
DougsPack Immo Liberté	39 € HTpar mois, prix « dès »	SCI à l’IS (offre pour l’IR non relevée)	Bilan, compte de résultat, liasse télétransmise, par un cabinet inscrit à l’Ordre. Dougs est aussi plateforme agréée.	Non relevé
DougsPack Immo Sérénité	49 € HTpar mois, prix « dès »	SCI à l’IS	Le pack Liberté, plus des fonctions avancées et les obligations juridiques, dont l’assemblée générale annuelle.	Non relevé
ClementineGestion immobilière	590 € HTpar an en un paiement, ou 59 € HT par mois	IR ou IS non précisé. Selon l’éditeur, le prix peut augmenter à l’IS.	Bilan avec attestation, liasse fiscale, télétransmission, synchronisation bancaire. Option juridique (approbation des comptes, convocations et procès-verbal d’AG) : 249 € HT par an.	Non relevé
KeobizPack Immo	49 € HTpar mois, prix « dès »	IR ou IS non précisé	Bilan validé par un expert-comptable, télédéclarations. Assemblée générale annuelle à partir du pack Confort, dès 69 € HT par mois.	10 € HT de plus par bien immobilier

Qlower affiche ses prix toutes taxes comprises, les experts-comptables en ligne hors taxes, souvent sous forme de prix d’appel (« dès »). Les prix HT s’entendent hors TVA, que votre SCI paiera en plus si elle ne la récupère pas. Ramenés à l’année, les prix d’appel relevés donnent :

Offre	Prix annuel pour un bien
Qlower Autonome	299 € TTC
Dougs Pack Immo Liberté (SCI à l’IS)	dès 468 € HT
Dougs Pack Immo Sérénité (SCI à l’IS)	dès 588 € HT
Keobiz Pack Immo	dès 588 € HT, plus 10 € HT par bien
Clementine Gestion immobilière	590 € HT en un paiement
Qlower Gold	599 € TTC

Nous n’avons pas retenu L-Expert-comptable.com ni Captain Contrat : leurs pages affichent plusieurs prix différents pour la même offre SCI.

Qlower : une offre pour les SCI à l’IR comme à l’IS

Qlower propose deux formules pour les SCI : Autonome à 299 € TTC par an et Gold à 599 € TTC par an, pour un bien, plus 130 € par bien supplémentaire. Selon sa page, Qlower produit la déclaration 2072 pour une SCI à l’IR, et tient la comptabilité et produit la liasse 2065 avec ses annexes pour une SCI à l’IS, avec télétransmission.

Ses points forts

• Le même prix affiché pour l’IR et l’IS : vous pouvez changer de régime sans changer d’outil.
• L’offre la moins chère relevée pour un bien.
• L’inscription à la plateforme agréée de Qlower est incluse, ce qui couvre la réception des factures électroniques.

Ses limites

• Le prix grimpe avec le nombre de biens : 429 € TTC pour deux biens, 559 € TTC pour trois avec la formule Autonome.
• Le prix est présenté « dès 299 € » : faites confirmer le tarif pour une SCI à l’IS avant de souscrire.
• La page ne mentionne ni l’assemblée générale ni l’approbation des comptes.
• L’abonnement vaut pour l’année fiscale en cours : les années antérieures relèvent de services complémentaires.

Dougs, Clementine, Keobiz : les experts-comptables en ligne

Dougs propose deux packs pour les SCI à l’IS : Liberté dès 39 € HT par mois, Sérénité dès 49 € HT par mois, qui ajoute les obligations juridiques comme l’assemblée générale annuelle. Le cabinet, inscrit à l’Ordre, produit le bilan et le compte de résultat et télétransmet la liasse. Dougs est aussi une plateforme agréée. Limite : nous n’avons pas relevé d’offre pour une SCI à l’IR, ni le supplément éventuel par bien.

Clementine facture son offre Gestion immobilière 59 € HT par mois, ou 590 € HT en un paiement annuel : bilan avec attestation, liasse fiscale et télétransmission. L’option juridique (convocations, procès-verbal d’assemblée, dossier d’approbation des comptes) coûte 249 € HT par an. Limite : le régime n’est pas précisé, et l’éditeur prévient que le prix peut augmenter pour une SCI à l’IS.

Keobiz affiche un Pack Immo dès 49 € HT par mois, plus 10 € HT par bien, avec un bilan validé par un expert-comptable. L’assemblée générale annuelle est incluse à partir du pack Confort, dès 69 € HT par mois. Limites : le régime n’est pas précisé, et d’autres pages du site affichent des prix différents.

Quelle offre choisir pour votre SCI ?

• SCI à l’IR avec un ou deux biens, et vous êtes à l’aise avec vos chiffres : une offre logicielle comme Qlower Autonome suffit souvent.
• SCI à l’IS, et vous voulez qu’un cabinet produise vos comptes annuels : regardez les experts-comptables en ligne.
• Vous voulez être déchargé des formalités d’assemblée : choisissez une offre qui les inclut (Dougs Sérénité, Keobiz Confort) ou ajoutez l’option juridique de Clementine.

Quelle que soit l’offre, votre SCI doit pouvoir recevoir des factures électroniques depuis le 1er septembre 2026. Voir ce que la réforme change pour une SCI.